급등하는 주택 가격 ― 금융화하는 내 집 마련 주택 정책 ③
(WWW.SURPRISE.OR.KR / 김종익 / 2026-09-30)

히라야마 요스케平山洋介
셋난 대학 현대 사회학부 특임 교수이자 고베 대학 명예 교수. 주택․도시 계획을 전공. 저서로 『내 집 너머로 ― 주택 정책의 전후사를 어떻게 읽을 것인가?』, 『‘임시 거처’와 전후 일본 ― 본가 살이․ 임차 살이․가설 주택 살이』 등이 있다.

■ 살 수 있을 때까지 빌려준다.

도시 주택 가격 급등에 대해 정부는 어떤 형태로든 대책을 내놓지 않을 수 없다. 일본의 「주생활기본법」(住生活基本法)에 근거한 주생활 기본 계획은 주택과 주거 환경에 관한 목표를 정하고 주택 정책의 틀을 제시하는 역할을 한다.

최신 계획인 2026∼2035년도 계획에는 이를테면 “청년 가구와 자녀 양육 가구가 원하는 주거를 확보할 수 있는 사회의 실현”, “과도한 부담 없이 원하는 주거 생활을 실현할 수 있는 환경 정비” 등의 목표가 제시되었다. 이는 주택 가격 급등과 관련된 내용을 포함한 것으로 보인다.

주택 가격 상승과 주택 대출 조건 완화가 되풀이되었고, 그 결과 최근의 주택 가격 급등이 일어났다. 그러나 주택 가격 급등 대책의 중심을 차지한 것은 이러한 ‘금융화의 순환’을 끊는 정책이 아니다. 그 순환을 그대로 유지하면서 주거를 한층 더 금융화하고 내 집 구입을 더욱 자극하는 정책이다. 주택․건설․부동산․금융 업계의 정치적 영향력은 강력하다. 이들 업계의 의향이 주택 정책에 반영되었다.

주택금융지원기구는 35년 고정 금리 주택 대출인 ‘플랫35’의 대출 한도를 8,000만 엔(7억 8천만 원)에서 1억 2,000만 엔(약 10억 6천만 원)으로 올렸다. 2026년 4월의 일이다. 이 기구의 ‘플랫50’은 장기 우량 주택 등을 대상으로 2025년 9월 출시된 50년 고정 금리 대출 상품이다. 주택 가격의 90퍼센트까지 대출받을 수 있으며, ‘플랫35’ 등과 결합하면 주택 가격 전액을 대출로 충당할 수도 있다.

정부 기관이 주택 구입자에게 1억 2,000만 엔의 빚을 지우거나 50년 대출 상품을 판매하면서, “살 수 없다면 살 수 있게 될 때까지 빌려준다”는 대책을 스스로 실천하는 광경은 거의 초현실적이다.

금융 부문은 주택 구입을 더욱더 자극하는 새로운 주택 대출 상품 개발에 나서고 있다. 그중 하나인 잔존 가치 설정형 대출 ― 일본에서는 ‘잔존 가치 설정형 크레디트’를 줄여 ‘잔크레’라고 부른다 ― 의 보급을 공적으로 지원한다는 방침도 주생활 기본 계획에 제시되었다.

이 ‘잔크레’ 제도는 이사나 사망 등으로 장래에 주택을 매각할 것을 전제로 한다. 주택 구입자는 대출액 가운데 예상 매각 금액인 ‘잔존 가치’를 제외한 금액만 갚고, 금융 기관은 나중에 주택을 매각하여 잔존 가치에 해당하는 금액을 회수한다. 이 방식을 이용하면 대출자의 매월 상환액은 줄어든다. 다만 이자는 잔존 가치까지 포함한 대출 총액에 부과된다.

은행이 ‘잔크레’를 판매할 때는 주택의 노후화 등으로 매각 당시의 시장 가치가 설정된 잔존 가치보다 낮아질 위험이 있다. 이에 대응해 주택금융지원기구는 2026년에 ‘특정 잔존 가치 설정 대출 보험’ 제도를 마련했다. 은행이 주택을 매각해 회수한 금액이 설정된 잔존 가치보다 작으면 그 손실을 이 기구의 보험으로 보전하는 제도이다. 다시 말해 은행이 부담할 위험에 공적으로 대응하는 장치다.

주택 정책의 큰 틀을 제시하는 계획에 아무런 실적도 없고 평가도 정립되지 않은 ‘틈새’ 금융 기법에 관한 내용이 포함되었다는 사실 자체가 주택 판매 확대를 향한 정부와 업계의 강한 갈망을 드러내는 듯하다.

■ 면적을 줄인다.

주택을 판매하거나 임대할 때 면적을 줄여 가격과 임대료를 억제하는 것이 하나의 방법이다. 수도권 신축 아파트의 평균 전용면적은 2013년 70.77제곱미터(약 21.4평)에서 2025년 66.97제곱미터(약 20.3평)로 줄었다. (부동산경제연구소 조사)

주택 임대 시장에서는 전용 면적이 10제곱미터(약 3평)에도 못 미치고 실제 주거 공간은 5∼7제곱미터(약 1.5∼2.1평) 정도에 불과한 ‘극초소형 주택’까지 등장했다. 정부는 주택 면적의 축소를 인정하는 방향으로 주택 정책을 전환했다. 2026년도 세제 개정에서는 주택 대출 세액 공제 제도를 5년 연장하고, 적용 요건인 최소 면적을 50제곱미터(약 15.1평)에서 40제곱미터(약 12.1평)로 낮추었다.

‘최저 주거 면적 기준’은 1976년부터 주택 면적의 하한선을 제시해 왔다. 2005년까지는 ‘최저 주거 기준’이라 불렸다. 국토교통성의 설명에 따르면, 이 기준은 “건강하고 문화적인 주거 생활의 기초로서 반드시 필요한 주택 면적”을 뜻한다. 새로운 주생활 기본 계획은 이 기준을 더 이상 설정하지 않기로 했다. 이 계획을 검토한 사회자본정비심의회 주택택지분과회에서는 부동산 업계 단체가 면적 기준을 완화해 달라고 요구한 바 있다.

국토교통성은 최저 주거 면적 기준을 폐지한 이유로 ‘생활양식의 다양화’를 들었다. 여기서 말하는 ‘다양화’와 ‘생활 양식’은 주택 면적 축소를 합리화하는 ‘마법의 말’이다. 젊은이들이 극초소형 주택에서 사는 까닭은 그만한 임대료밖에 낼 수 없기 때문이다. 그러나 대중 매체는 잠잘 공간밖에 없는 집에서 사는 현실을 젊은이들의 ‘다양해진 생활양식’으로 다루었다.

협소 주택의 공급을 허용하는 정책은, 새로운 서브프라임 프런티어를 만들어내는 의미를 지닌다. 그 ‘풍경’은 한층 더 황폐해지지 않을까.

주택택지분과회에서는 면적 규제를 완화해 달라는 업계의 요구를 받아들이기 위해 다음과 같은 시나리오를 제시했다. 젊은 세대가 처음에는 ― ‘협소한’ 주택이 아니라 ― ‘콤팩트한’ 아파트에 살다가, 나중에 더 넓은 주택으로 옮겨 간다는 시나리오이다. 이 시나리오에 근거가 있는지, 아니면 환상이나 허황한 이야기에 불과한지 물어야 한다.

■ 주택 정책을 개혁하라.

자가 주택의 가격이 계속 오를 수만은 없으므로 가까운 장래에 높은 수준에 머무르거나 하락세로 돌아설 가능성이 있다. 가격이 하락하면 투기가 멈추고 투자도 줄어든다. 금리가 오르면 사람들의 주택 구입 능력은 떨어진다. 엔화 약세에 제동이 걸리면 해외 투자자의 일본 아파트 매입도 감소한다.

그러나 건축비를 낮출 요인은 보이지 않으며 대도시의 주택 수요도 많다. 적어도 현재로서는 시장 상황이 ‘일반 가구’가 무리 없이 집을 살 수 있는 수준까지 빠르게 바뀌리라고 보기는 어렵다.

정부는 내 집 마련을 촉진하면서도, 아니 바로 촉진했기 때문에 주택 시장을 과열시켜 주택 구입을 더욱 어렵게 만들었다. 이러한 모순도 한 가지 요인으로 작용해 고령층을 제외한 모든 연령층에서 자가 주택 보유 가구의 비율이 낮아지고 있다.

예를 들어 가구주가 45∼54세인 가구의 자가 주택 보유율은 1983년 75.4%에서 2023년 62.2%로 감소했다. 고령층의 자가 주택 보유율은 높아서 약 80%를 유지하고 있지만, 가까운 장래에는 이 비율도 낮아질 수 있다.

내 집을 마련한 사람들 사이에서도 주택 가격 급등과 함께 주택 소유 방식이 계층화되었다. 막대한 주택 관련 부채를 떠안은 가구가 늘어나는 한편, 현금이나 단기 대출로 주택을 구입하는 부유한 가구도 존재한다.

생애 최초로 내 집을 마련하는 젊은 주택 구매자는 초장기 대출을 이용하지 않을 수 없다. 반면 기존에 보유하던 주택의 매각 차익을 발판으로 삼아 더 좋은 주택으로 옮겨 가는 사람들도 있다. 자녀 세대의 주택 구입을 위한 부모의 생전 증여에는 비과세 한도가 확대되었다. 이에 따라 집을 사는 젊은 층도 부모에게 지원받을 수 있는 가구와 그렇지 못한 가구로 나뉘었다.

또한 주택 가격 급등은 주택 임대 시장에 계속 머무는 사람을 늘려 자가 가구와 임차 가구 사이의 계층화를 촉진했다. 주택 소유를 표준으로 삼는 ‘자가 소유 사회’에서는 임대 주택을 집을 사기 전까지 머무는 ‘임시 거처’로 여겼고, 그 주거 조건은 열악한 상태로 방치되었다. 공간은 좁고 시설 수준은 낮으며, 임대료 부담은 가계를 압박한다. 주택 대출 상환과 달리 자산 형성으로 이어지지도 않고, 퇴거 요구를 받을 위험까지 있다.

정부는 주택 가격 급등이라는 ‘급한 불’을 끄기 위해 주택 대출 공급을 더욱 늘리려 한다. 그러나 이는 ‘금융화의 순환’에 한층 더 의존하는 데 지나지 않는다. 거시적 차원의 일시적인 위기를 피하려고 미시적 차원에 더 큰 부담을 지우는 정책일 뿐이다.

앞에서 살펴보았듯이 대도시의 주택 가격 급등은 반세기 넘게 추진된 내 집 마련 촉진과 그 금융화라는 역사적․구조적 흐름이 표출된 한 형태다. 정부는 1970년대 이후 내 집 마련 지원에 편중된 정책을 펼쳤다.

가정을 꾸리는 사람들은 주택 임대 시장에서 적절한 넓이와 임대료의 주택을 구할 수 없어 집을 살 수밖에 없다. 연금으로 임대료를 감당하기는 어렵기 때문에 고령기에 이르기 전에 주택을 소유하고 대출금을 모두 갚는 것 말고는 생활을 지킬 방법이 없다.

그런데도 주택 가격 급등은 많은 사람을 내 집 마련 시장 밖으로 밀어냈다. 다른 한편으로 집을 사는 가구에는 막대한 부채를 떠안겼으며, 사회의 계층화를 더욱 심화시켰다. 많은 ‘일반 가구’가 적절한 주거를 구하지 못하게 된 현실은 ‘급한 불’을 끄는 식의 대책이 아니라 주택 정책의 틀 자체를 개혁해야 할 필요성을 보여 준다. 임차 주거를 거의 지원하지 않는 정책을 전환하고, 자가 부문과 임대 부문을 어느 한쪽에 치우치지 않게 지원하며, 내 집 마련 이외의 방식까지 포함한 폭넓은 선택지를 마련해야 하지 않겠는가.

주거의 금융화를 무분별하게 추진할 것이 아니라 그 ‘지배력’을 통제해야 하지 않겠는가. 주택 가격 급등을 역사적․구조적 현상으로 파악한다면 주택 정책을 구성하는 방식 자체를 다시 검토하지 않을 수 없다.(『세카이』, 202610월호에서) <끝>

[인용 문헌]
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